在现代办公环境中，中央空调系统作为维持室内舒适温度的核心设备，其稳定运行直接影响办公效率与能耗成本。然而，办公楼中央空调长期高负荷运转易出现部件老化、效率下降等问题，科学规范的维保是延长设备寿命的关键。以下从日常维护、定期检修、专业保养等维度，系统梳理办公楼中央空调维保的核心要点。

一、日常运行监控与基础维护

（一）运行状态实时监测

1. 温度与压力参数记录

每日巡检时需记录中央空调主机的蒸发温度、冷凝温度、吸气压力、排气压力等关键参数，正常情况下蒸发温度应保持在 5-12℃，冷凝温度控制在 40-50℃，吸气压力约 0.4-0.6MPa，排气压力 1.4-1.8MPa。若参数偏离正常范围，可能是制冷剂泄漏、冷凝器结垢或压缩机故障等问题，需及时排查。

1. 电流与电压监测

通过配电柜仪表观察主机运行电流，正常工作电流应不超过额定电流的 110%。电压波动范围需控制在额定电压的 ±10% 以内，电压不稳易导致压缩机线圈烧毁或控制系统故障。

（二）设备清洁保养

1. 空气过滤器清洗

办公楼中央空调的初效过滤器需每 2 周清洗一次，中效过滤器每月清洗一次。可采用清水冲洗或压缩空气吹扫，若过滤器积尘严重导致阻力增大，会使系统风量下降 15%-20%，增加能耗的同时降低制冷 / 制热效果。

1. 风机盘管冷凝水盘清理

每季度拆开风机盘管面板，清除冷凝水盘内的杂物与藻类，并用 500mg/L 的次氯酸钠溶液消毒。冷凝水管堵塞会导致漏水损坏吊顶，同时滋生细菌影响室内空气质量。

二、周期性专业检修要点

（一）季度性重点检修

1. 冷凝器与蒸发器清洗

采用化学清洗方式清除冷凝器管道内的水垢，当水垢厚度达 1mm 时，冷凝温度会升高 5-8℃，机组能耗增加 10%-15%。蒸发器表面若结霜不均匀，可能是制冷剂分布不均或膨胀阀故障，需检查制冷剂充注量及阀门开度。

1. 风机皮带与轴承维护

检查风机皮带张紧度，用手指按压皮带中部下垂量应在 10-15mm 范围内，过松会导致皮带打滑，过紧则增加轴承负荷。轴承需添加耐高温润滑脂，每年更换一次，避免因缺油造成轴承磨损异响。

（二）年度系统性保养

1. 压缩机性能检测

使用万用表测量压缩机绕组电阻，三相电阻值偏差应不超过 5%，若出现匝间短路会导致电流异常升高。通过吸气阀充注适量冷冻油，油位需保持在视油镜 1/2-2/3 位置，油品变质时应及时更换，否则会加剧压缩机磨损。

1. 控制系统功能测试

对温度传感器、压力开关、变频器等控制元件进行校准，温度传感器误差应≤0.5℃，压力开关动作值需与设定值一致。老化的控制元件可能导致机组频繁启停，缩短设备寿命。

三、特殊部件与系统维护

（一）水循环系统保养

1. 水质处理与监测

冷冻水与冷却水的 pH 值应控制在 7.5-8.5 之间，电导率≤300μS/cm。每月投加缓蚀阻垢剂，夏季制冷期每 2 周检测一次水质，当钙镁离子浓度超过 300mg/L 时需进行排污换水，防止管道结垢影响热交换效率。

1. 水泵与阀门检修

检查水泵轴承温升，正常运行时轴承温度应≤70℃，超过 80℃需停机检查。阀门密封面若出现泄漏，可研磨修复或更换密封垫片，止回阀失灵会导致水系统短路，影响循环流量。

（二）制冷剂系统管理

1. 泄漏检测与补充

每年用电子检漏仪对制冷剂管道接口、焊接处进行检测，最小可检测到 5g / 年的泄漏量。当系统压力低于正常范围时，需先查找漏点修复，再按标准充注制冷剂，过量充注会导致冷凝压力过高，损坏压缩机。

1. 干燥过滤器更换

制冷剂系统的干燥过滤器需每 2 年更换一次，若过滤器进出口温差超过 3℃，说明内部堵塞，需及时更换，避免水分与杂质进入压缩机造成冰堵或卡缸。

四、智能化运维与应急处理

（一）智能监控系统应用

1. 远程监测平台搭建

通过楼宇自控系统（BMS）实时采集中央空调运行数据，设置参数预警阈值，如制冷量下降 15%、能耗上升 20% 时自动报警。智能分析系统可预测设备故障，例如根据压缩机运行电流趋势预判轴承磨损情况，提前安排检修。

1. 能耗优化管理

利用变频技术调节风机与水泵转速，在部分负荷工况下可节能 30%-40%。根据室外温度自动调整空调设定值，夏季室内温度设定不低于 26℃，冬季不高于 20℃，每提高 1℃可减少 7%-10% 的能耗。

（二）应急故障处理流程

1. 常见故障应急措施

• 压缩机过载跳闸：检查电源电压、绕组电阻及系统压力，排除故障后复位启动

• 冷凝器高压报警：清洗冷凝器、检查冷却水流量或冷却塔风机运行状态

• 风机异响停机：立即切断电源，检查皮带、轴承及叶轮是否松动损坏

1. 备用设备与配件储备

配置备用风机电机、控制模块等易损件，重要办公楼需设置备用冷水机组，确保在主设备故障时能快速切换，减少停机时间。

五、维保记录与专业服务选择

（一）全周期档案管理

建立中央空调维保台账，详细记录每次维护的时间、内容、更换部件及检测数据。例如：

• 2024 年 6 月 15 日：清洗初效过滤器，更换 3 台风机皮带，蒸发温度 7.2℃，吸气压力 0.48MPa

• 2024 年 9 月 20 日：冷凝器化学清洗，出水温度 32℃，压降 0.08MPa

完整的记录可追溯设备运行状态，为预判故障提供数据支持。

（二）专业维保团队选择

1. 资质与经验要求

维保单位需具备制冷空调设备维修安装企业资质（A 级以上），技术人员需持有制冷工职业资格证书。优先选择服务过同类办公楼项目的团队，例如 3 万㎡以上办公楼的维保经验可确保应对复杂系统问题。

1. 维保合同要点

合同需明确维保频次（如每月 1 次常规检查，每季度 1 次深度保养）、故障响应时间（市区内 2 小时到场）、配件供应渠道（原厂正品）及质保条款，避免因服务标准不清晰导致设备维护不到位。

科学规范的维保可使办公楼中央空调的平均使用寿命从 10-15 年延长至 18-20 年，同时降低 30% 以上的故障率和 20% 的能耗成本。通过日常巡检、周期性检修与智能化管理相结合，既能保障办公环境的舒适性，又能实现设备资产的最大化利用，是现代办公楼设施管理的核心环节。